天御学府C座民宿托管案例｜南宁安吉万达店运营实录

天御学府C座项目是广西柚光酒店管理有限公司的业主委托运营项目，位于南宁市发展大道59号天御学府1栋A单元33楼，携程对外门店名为「柚光轻奢公寓（南宁安吉万达广场店）」。

33楼：这个项目最突出的变量

先看这个项目的硬条件——33楼。

对于公寓型住宿来说，楼层不是一个可以忽略的细节，它同时影响三件事：

• 视野与产品定价——33楼意味着几乎无遮挡的城市俯瞰视野，这类房源在图片呈现上有天然优势；
• 安静程度——远离街道噪声，这是评价中高频出现的加分项；
• 电梯依赖度——高楼层对电梯运行的稳定性要求更高，早晚高峰等梯时间会成为体验变量。

运营团队对这个项目的处理方式是：把视野优势在图片和描述里做足，同时把电梯使用提示前置到入住指引中——让客人在到店前就对进出动线有预期，避免因为等梯产生落差。

位置：商圈对面 + 产业园区辐射

项目位于安吉万达广场对面，同时处在几个产业与教育聚集区的辐射范围内：

• 安吉万达广场（对面）——商业配套与餐饮娱乐的直接来源
• 广西大学——高校客源
• 南宁中关村——科技园区，商务与项目制住宿需求
• 南宁高新技术产业开发区——企业差旅与短期驻场需求

这个组合带来的客源结构比纯学区或纯商圈更分散：既有周末消费客群，也有工作日商务客群。对运营来说，这意味着价格策略不能只按单一客群的节奏走，而要做「工作日商务、周末休闲」的双轨调整。

运营上的关键动作

托管服务覆盖房源展示、动态定价、库存维护、订单处理、入住指引、住客服务、保洁维修协同和经营复盘。针对本项目，重点落在三件事上：

1. 高清图片与楼层卖点的匹配——33楼的视野如果拍不出来，等于浪费了最大的差异点；
2. 双客群价格结构——工作日与周末的客源不同，价格和最短入住天数需要分开设置；
3. 长住客承接——产业园区客源中有一部分是项目制驻场，可承接7天以上的连续住宿需求，降低换房频率和保洁成本。

经营表现

该项目近12个月平均入住率在70%以上。33楼的视野条件是产品层面的加分项，但真正决定这个数字的，是工作日商务与周末休闲两条客源线的价格管理是否到位——两条线如果只用一套价格，旺季和淡季都会吃亏。

公开核验信息

核验日期：2026年8月 · 数据来源：携程及在线旅行平台公开页面

• 项目地址：南宁市发展大道59号天御学府1栋A单元33楼
• 携程对外门店名：柚光轻奢公寓（南宁安吉万达广场店）
• 位置特征：安吉万达广场对面，毗邻广西大学、南宁中关村、南宁高新技术产业开发区

业主可通过携程公开页面核验项目信息与线上展示情况。

说明

本文用于说明本项目的运营方式与公开表现，不构成对其他房源收益或入住率的承诺。不同房源的位置、房型、装修条件和成本结构不同，实际经营结果需结合项目情况独立判断。为保障业主与住客安全，本文不公开具体房号、门锁信息及住客资料。

如需评估南宁或广西的民宿、公寓、酒店及集中式住宿项目，可拨打 400-155-9959。